繼承人繼承被繼承人遺產，通常會為了整理被繼承人之遺產，以及辦理申報遺產稅等因素花費較多的時間，若繼承之遺產有不動產，且繼承人有數人，又對應如何繼承有不同之意見時，往往會逾期而未辦理繼承登記而受處罰，建議繼承人先辦理繼承登記，聲請程序得由任何繼承人為全體繼承人聲請辦理公同共有繼承登記。若繼承人全體同意，得聲請為分別共有登記。

    辦理繼承登記之期限得自繼承開始之日起六個月內為之，逾期聲請者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰，最高得處罰至二十倍。所以繼承人於繼承開始後應於期限內聲請繼承登記，以免受罰。應注意的是，未於期限內辦理繼承登記之土地除了處罰鍰外，土地法第73條之1尚有其他處理程序，會嚴重影響繼承人之權利，繼承人不得不知。

    首先，繼承人繼承之不動產，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。地政機關會於上開期間查明未辦繼承登記土地後，進行公告以及列冊管理。

    上述未辦理繼承登記之不動產列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該不動產清冊移請國有財產署公開標售。地政機關對未辦繼承登記土地列冊管理十五年後，繼承人仍未聲請繼承登記，即會進行公開標售程序。

    繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；不動產租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。繼承人若未辦理繼承登記，雖仍繼續占有不動產使用收益，惟該不動產經標售後就會喪失占有之權利而成為無權占有。

    國有財產署標售不動產前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。優先購買權人若欲主張優先購買權，應於決標後十日內表示，逾期即視為放棄優先購買權。其中繼承人、合法使用人之優先購買權為物權之優先購買權，該優先購買權具有物權之效力，違反者該標售無效；其他共有人之優先購買權為債權之優先購買權，該優先購買權僅具有債權之效力，違反者標售仍然有效，僅生對債權優先購買權之損害賠償之問題。

    標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取。逾十年無繼承人申請提領該價款者，歸屬國庫。繼承人應於標售後十年內申請依法定應繼份領取標售價款，逾期未申請者，標售價款即歸屬國庫，不可不慎。

    國有財產署標售之不動產無人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者，由國有財產署定期再標售，於再行標售時，國有財產署應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。未辦繼承登記之不動產若未標出，則酌減百分之二十後再行標售。

    未辦繼承登記之不動產若經五次標售而未標出者，登記為國有。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於未辦繼承登記之不動產登記為國有後喪失其占有之權利；未辦繼承登記之不動產租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。自登記完畢之日起十年內，原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分，向國有財產署申請就於國庫設立之專戶提撥發給價金；經審查無誤，公告九十日期滿無人異議時，按該不動產第五次標售底價分算發給之。若經五次標售未標出，該未辦繼承登記之不動產即登記為國有。未辦繼承登記之不動產經標售，或經五次標售未標出而登記為國有，對占有人之法律效果相同。繼承人應於登記完畢後十年內按其法定應繼份檢附證明文件向國有財產署申請發給價金。國有財產署於審查無誤並公告後，依第五次標售底價發給繼承人價金。

    綜上所述，繼承人若未於一定期間內辦理繼承登記，除會被處以罰鍰外，其亦可能喪失繼承之不動產所有權及占有之權源，最後雖可申請發給價金，但發給之價金與未辦繼承不動產之市價二者之差距甚大，若以第五次標售底價發給繼承人之價金計算，市價乘以49.96%即為第五次標售價金，繼承人之損失不可謂不小。稽此，建議所有繼承人，若繼承之遺產有不動產，不論繼承人間對於應繼承遺產有何不同意見，抑或其他繼承人不願意配合辦理分別共有繼承登記，只要繼承人一人即可單獨聲請辦理公同共有繼承登記，於繼承登記辦理完竣後，就不用擔心受罰以及喪失繼承不動產所有權之疑慮。若對繼承相關應辦理事項有任何疑義，歡迎隨時致電本所洽詢。

*作者為群立法律事務所管理代表